Nouvelle procédure d'expropriation pour immeubles indignes : un outil de prévention avant la démolition

La loi du 9 avril 2024 relative à la rénovation de l'habitat dégradé a introduit une nouvelle procédure d’expropriation des immeubles présentant une insalubrité ou une dégradation remédiable. L’objectif est clair : permettre à l’autorité administrative d’intervenir en amont d’une dégradation irréversible, en évitant d’avoir recours à la démolition systématique des bâtiments concernés.

Cette nouvelle procédure est désormais encadrée par des décrets d’application, codifiés aux articles R. 512-1 à R. 512-3 du Code de l’expropriation. Elle vient compléter le dispositif existant, tout en précisant les modalités administratives et indemnitaires.

Un arrêté préfectoral au cœur de la procédure

Lorsque les critères d’expropriation sont réunis, la déclaration d’utilité publique (DUP) et de cessibilité est formalisée par un arrêté préfectoral. Ce dernier doit impérativement indiquer les offres de relogement proposées aux occupants, y compris les propriétaires, dans le cas où une interdiction temporaire d’habiter a été prononcée. Ces mesures doivent respecter les articles L. 314-2 à L. 314-9 du Code de l’urbanisme.

L’arrêté est ensuite :

• publié au recueil des actes administratifs du département ;
• affiché à la mairie du lieu d’implantation des immeubles ;
• notifié à toutes les personnes concernées : propriétaires, titulaires de droits réels, exploitants et occupants.

En cas d’impossibilité d’identifier ou de localiser certains bénéficiaires de la notification, celle-ci est valablement réalisée par affichage en mairie et sur la façade de l’immeuble.

Harmonisation avec la procédure irrémédiable et encadrement de l’indemnisation

Le décret prévoit également une harmonisation des modalités de publicité, d’affichage et de notification entre la procédure d’expropriation à titre remédiable et celle à titre irrémédiable, renforçant ainsi la lisibilité des règles applicables.

Par ailleurs, une indemnité provisionnelle doit être fixée. Elle concerne les propriétaires et les occupants à usage autre qu’habitation. Son montant ne peut être inférieur à l’évaluation effectuée par l’administration, notamment le directeur départemental ou régional des finances publiques.

Ce nouveau dispositif s’inscrit dans une logique de prévention plutôt que de réparation. Il offre aux autorités une marge d’action plus rapide pour éviter la dégradation totale d’immeubles encore récupérables, tout en garantissant les droits des occupants et des propriétaires par un encadrement juridique clair.